IFK Fonds 1, 2 und 3 - jetzt handeln?

Unter anderem von der insolventen A-FIN Allgemeiner Finanzdienst GmbH (früher AFD GmbH) wurden bis zum Jahr 2014 Beteiligungen an den IFK Fonds 1, 2 und 3 vertrieben.

In den uns vorliegenden Fällen ist von Beratern empfohlen worden, bestehende sichere Renten-, Lebensversicherungs- oder Bausparverträge zu verkaufen oder zu kündigen, um das Guthaben ersatzweise in eine vermeintlich bessere Beteiligung an einem IFK Fonds zu investieren. Mitunter wurden die Beteiligungen an den IFK Fonds auch als für die Altersvorsorge geeignet dargestellt. Die IFK-Beteiligungen sind aber weder als gleichwertiger Ersatz für beendete Renten-, Lebens- oder Bausparverträge anzusehen, noch für die Altersvorsorge geeignet.
Es handelt sich bei den IFK Fonds um geschlossene Immobilienfonds, an dem sich Anleger durch eine stille Beteiligung oder über eine treuhänderisch gehaltene Kommanditeinlage in 4 Varianten beteiligen konnten. Ausschüttungen von 5,00 % - 6,5 % p.a. wurden prognostiziert.
Die IFK-Fondsbeteiligungen unterliegen deshalb grundsätzlich dem Totalverlustrisiko, sind weder sicher noch ist bei Kündigung oder Zeitablauf die Rückzahlung des eingezahlten Betrages garantiert. Möglicherweise reduzieren sich die Ausschüttungen oder diese bleiben vollständig aus.


Wie lange können Schadenersatzansprüche verfolgt werden ?

Der IFK Sachwertfonds Deutschland Nr. 1 Beteiligungs GmbH & Co. KG (IFK Fonds 1) wurde zwischen 2008 und 2010 vertrieben, und die Beteiligungen am
IFK Sachwertfonds Deutschland Nr. 2 Beteiligungs GmbH & Co. KG (IFK Fonds 2)
und IFK Sachwerte 3 Beteiligungs GmbH & Co. KG (IFK Fonds 3) danach.

Schadenersatzansprüche verjähren spätestens 10 Jahre nachdem der Zeichnungsschein unterschrieben worden ist, unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt ein Schaden oder die Ungeeignetheit der Fondsbeteiligung für die eigenen Anlageziele bereits bemerkt worden ist, gegebenenfalls auch schon davor.
Die vorläufige Leistung von Ausschüttungen sollte die Anleger deshalb nicht von der Prüfung ihrer Anlageentscheidung wegen der unsicheren zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung abhalten.


Sind die gezahlten Ausschüttungen sicher ?

Die Ausschüttungen werden zum Teil zu Lasten des Kapitals ausgezahlt. So betrug der Verlust beim IFK Fonds 3 im Geschäftsjahr 2016 allein 2.933.241,80 EUR mit denen die Verlustvortragskonten der Anleger belastet worden sind. Der gesamte durch Verluste aufgelaufene Fehlbetrag erhöhte sich im Geschäftsjahr 2016 auf 24,530 Mio EUR. Es besteht somit die latente Gefahr, dass bei einer späteren Insolvenz oder Zahlungsschwierigkeiten der Fondsgesellschaft die Ausschüttungen vollständig oder teilweise zurückgezahlt werden müssen.
Ähnlich ist die Situation bei den IFK Fonds 1 und 2.


Verfügen die IFK Fonds 1, 2 und 3 über Immobilienbesitz ?

Nein. Im Gesellschaftsvertrag der IFK Fonds 1 bis 3 ist angegeben, dass der Gegenstand der Gesellschaft der Erwerb und die Verwaltung eines in Immobilien oder Immobiliengesellschaften angelegten Vermögens ist. Die jeweilige Fondsgesellschaft hält lediglich Anteile an einer anderen Objekt-Gesellschaft, weshalb in den Bilanzen der Fondsgesellschaften im Anlagevermögen hauptsächlich die Beteiligungen und keine Immobilien ausgewiesen sind. Für die von den Objekt-Gesellschaften aufgenommenen Darlehen verbürgte sich die jeweilige Fondsgesellschaft. So valutiert z.B. beim IFK Fonds 1 von der Bürgschaft in Höhe von 28,486 Mio EUR zum 31.12.2016 noch eine Betrag 21,592 Mio EUR. Bei wirtschaftlicher Schieflage der Objekt-Gesellschaften wird sich dies auf IFK-Fondsgesellschaft erstrecken.


Sind die Prognosen im Prospekt des IFK Fonds 1 realistisch ?

Prognosen sind für sich genommen immer mit Unsicherheiten verbunden und können nachträglich nur auf einen anfänglich erkennbar falschen Ansatz der Ausgangsannahmen überprüft werden.

Zweifelhaft sind die langfristig prognostizierten Mieteinnahmen, die jährlich um 2,25 % ansteigen sollen. Dass mit den Mietern eine solche Mieterhöhungsklausel vereinbart wurde, ist nicht ersichtlich. Auch auf Nachfrage der Anwaltskanzlei Gründig wurden die betreffenden Verträge nicht vorgelegt. Der Geschäftsbericht von 2015 zeigt beispielsweise auf, dass die tatsächlichen Mieteinnahmen trotz der Zukäufe hinter den Prognosen zurückbleiben.


Welche weiteren Aspekte können die Investition der Anleger gefährden ?

Schwierigkeiten werden beim IFK Fonds 1 in Zukunft auch das in Schweizer Franken aufgenommene Darlehen und die daraus resultierenden hohen Zinsen sowie ein zeitweiser Leerstand oder die Instandhaltungskosten bei einigen Objekten bereiten.

Kritisch zu betrachten ist, dass ein erheblicher Teil an Kosten bereits für die Geschäftsführung und Fondsverwaltung abgezogen wird und daher nicht für die Investition zur Verfügung stehen kann. Bereits etliche Anleger, die eine stille Beteiligung gezeichnet hatten, haben die vertraglich vereinbarte Kündigungsmöglichkeit zum 31.12.2012 bzw. zum 31.12.2015 genutzt. Alle anderen Anleger können nur unter erschwerten Bedingungen vorzeitig die Beteiligung beenden. Nach dem Gesellschaftsvertrag soll eine ordentliche Kündigung erstmals zum Ablauf des 31.12.2024 möglich sein. Bis dahin ist die wirtschaftliche Entwicklung nicht vorherzusehen.

Bei der IFK Sachwertfonds Deutschland Nr. 2 Beteiligungs GmbH & Co. KG kann erstmals ordentlich zum Ablauf des 31.12.2027 und der IFK Sachwerte 3 Beteiligungs GmbH & Co. KG zum 31.12.2029 gekündigt werden. Nur unter gewissen Umständen ist es möglich jeweils 2 Jahre eher aus der Gesellschaft auszuscheiden.

Sollten die Gesellschaften vor dem Ablaufdatum insolvent oder die Liquidation beschlossen werden, müssen die Ratenzahler mitunter dennoch die Einlage bis zur gezeichneten Höhe erbringen.


Welche Ansprüche bestehen gegen die Berater oder Beratungsgesellschaften ?

Sofern die Beteiligungen über die A-FIN Allgemeiner Finanzdienst GmbH (früher AFD GmbH) den Anlegern empfohlen wurde, ist bei der Beratung mitunter ein Kapitalaufbauplan erstellt worden. Die im Rahmen dieses Kapitalaufbauplans formulierten Ziele „Vermögen, Altersvorsorge, Liquidität, Sicherheit..." können bei einer Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft wegen der damit verbundenen hohen Risiken, insbesondere des Totalverlustrisikos nicht erbracht werden.
Da nun über das Vermögen der A-FIN Allgemeiner Finanzdienst GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet wurde (Amtsgericht München, Az. 1500 IN 1567/17, Eröffnung am 01.08.2017) muss genau geprüft werden, was unternommen werden sollte, um den möglichen Schaden zu begrenzen.

Es ist deshalb jedem betroffenen Anleger zu empfehlen, zeitnah zu handeln und anwaltlich prüfen zu lassen, ob und welche Ansprüche ggf. im Insolvenzverfahren der A-FIN Allgemeiner Finanzdienst GmbH angemeldet werden sollten und/oder ob gegenüber dem Berater, einer anderen Beratungsgesellschaften wie beispielsweise der IV Innovative Vertriebskonzepte AG oder deren Haftpflichtversicherung derzeit Ansprüche durchgesetzt werden können und sollten.


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