Erstellt: 23.05.2006 | WGS-Fonds

Immobilien - Steuersparmodelle - ein Fass ohne Boden?

Seit Herbst 1990 zogen ganze Heerscharen von angeblich seriösen Vermittlern durch Deutschland und klopften auf angebliche Empfehlung von Bekannten oder Arbeitskollegen an die Wohnungstüren vieler Bürger und fragten, ob man denn nicht Steuern sparen oder eine Alterssicherung aufbauen wolle.

Viele ließen sich vom verlockenden Angebot blenden, durch angebliche Steuerersparnisse Eigentümer einer Wohnung, eines Appartements oder eines Fondanteils ohne nennenswerte Kosten zu werden. Sie unterzeichneten eine notarielle Vollmacht für einen Treuhänder/Abwicklungsbeauftragten, der dann alle weiteren Verträge abschloss. Nachträglich stellte sich heraus, dass die Wohnungen/Fondsanteile nur die Hälfte oder weniger des Kaufpreises Wert waren, häufig die versprochene Mietgarantien nicht gezahlt wurden, die notwendigen Mieteinnahmen die Kosten der zwangsweise aufgenommenen Darlehen nicht decken, die monatlichen Belastungen viel höher als versprochen sind, trotz Steuereinsparung mehr als das doppelte des Kaufpreises und damit das 4-fache des wirklichen Wertes bis zum Ablauf des Tilgungszeitraumes zu zahlen wäre und ein Verkauf nur mit erheblichem Verlust oder gar nicht möglich ist. Nicht selten sind Erwerber Zeit ihrer Berufstätigkeit finanziell geknebelt, zahlungsunfähig und werden von den Banken heute mit der Zwangsvollstreckung bedroht. Dagegen kann und sollte man sich zur Wehr setzen.

Mit diesen inzwischen als "Abzockmodell" bekannten Steuersparmodellen befassen sich gegenwärtig viele Gerichte.

Grundsätzlich haftet der Herausgeber eines Prospekts, meist der Verkäufer derartiger Immobilien/Fondsanteile, für die Richtigkeit seiner Angaben und kann daher auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden (BGHZ 111, 314, NJW 2001, 436).

Gleiches gilt für die Hintermänner, wenn diese auf den Prospektinhalt und die Konzeption des konkreten Modells maßgeblich Einfluss genommen haben (BGHZ 115, 213, NJW 2001, 436). Problematisch ist aber meist, dass die Verkäufer zahlungsunfähig sind und den Hintermännern ihre Verantwortlichkeit nur schwer nachzuweisen ist.

Neben dem Verkäufer haftet aber auch der Vermittler und die mit diesem im unmittelbaren Zusammenhang stehende gesamte Vertriebsorganisation schon dann, wenn die wirtschaftliche Prognose nicht stimmt oder für den Erwerb eine Plausibilität fehlt (BGH Urteile vom 13.01.00, Az: 62/99, 15.06.00, Az: III ZR 305/98). Außerdem kann Betrug vorliegen, wenn im Rahmen eines Bauträgermodells die Mieteinnahmen und Steuerersparnisse die Kosten nicht decken und die Differenz auch nicht durch Wertsteigerungen der Immobilien ausgeglichen wird (BGH wistra/8/99).

Einzig finanzkräftiger Ansprechpartner ist aber meist die Bank, die das Darlehen für den ruinösen Kauf bereitstellte. Am sogenannten Abzockmodell haben sich alle deutschen Großbanken, aber auch Raiffeisen- und Genossenschaftsbanken und Sparkassen, meist aus den alten Bundesländern, im großen Stil beteiligt.

Auch die Bank kann nach der Rechtsprechung auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden, wenn sie einen konkreten Wissensvorsprung zu den Risiken des Vorhabens hatte, über ihre Rolle als Kreditgeber hinausgegangen ist, oder sie einen über die allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des Objekts hinausgehenden besonderen Gefährdungstatbestand geschaffen hat ( u.a. BGH WM 1988, 561; WM 1990, 920; ZIP 1992, 912; WM 1997, 662; WM 1999, 678). Außerdem kann die Haftung der Bank dann bestehen, wenn sie intensiv und unmittelbar mit der Vertriebsorganisation zusammenarbeitet, sodass ihr die falschen oder unvollständigen Erklärungen des Vermittlers gem. § 278 BGB zuzurechnen sind (BGH WM 1996, 2105; WM 1998, 1673 und Urteil vom 14.11.00, Az: XI ZR 336/99).

Trotz dieser Entscheidungen des BGH wehren sich die Banken heftig gegen eine entsprechende Inanspruchnahme, weil ein besonders profitables Geschäft zunichte gemacht würde. Ohne anwaltliche Hilfe erreicht man nur dann etwas, wenn die Bank sieht, dass keinerlei pfändbarens Vermögen und nur ein geringes Einkommen vorhanden ist.

Nicht unerwähnt soll bleiben, dass meistens in den Darlehensverträgen die Finanzierungsvermittlungprovisionen für den Vertrieb der Darlehen nicht aufgenommen wurden (versteckte Innenprovision) oder andere Pflichtangaben nach dem Verbraucherkreditgesetz fehlen und deshalb jedenfalls eine Reduzierung der Zinsen auf das ursprüngliche gesetzliche Maß von 4 % zu erreichen ist. Dies bedeutet meist eine Halbierung der Zinslast, was schon äußerst hilfreich sein kann (§ 6 Abs. 2 VerbrKG, OLG Brandenburg WM 2000, 2191 und OLG Karlsruhe 29.03.2000, Az: 1 U 101/99).

Wegen der im konkreten Fall tatsächlich zu unternehmenden Schritte sollte vor Nutzung eines Angebots der Bank zur Umschuldung oder Verlängerung bestehender Kredite jedenfalls juristischer Rat eines mit der doch komplizierten Materie vertrauten Rechtsanwalts gesucht werden. Denn mit der Annahme eines Angebots der Bank schneidet man sich unter Umständen alle möglichen Schadensersatzansprüche gegenüber dieser endgültig ab. Günstig ist außerdem, wenn sich viele Betroffene eines Objekts zusammenschließen und somit gegenüber der Bank gemeinsam auftreten, denn auf diese Weise können gerade die Informationen zu den Hintermännern und den konkreten Abläufen vor dem Erwerb besser aufbereitet werden.

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